YMuhtemelen, kurucu Adam Neumann’ın altında, Kasım 2023’te iflas etmeden önce 47 milyar dolarlık bir değerlemeye yükselen ortak çalışma girişiminin Crash ve Burn of Wework’ün hikayesini biliyor. 47 yıldır ticari emlak firması Cushman & Wakefield’da bulunan uzun süredir yönetici, iflastan çıktığı için Haziran 2024’te WeWork’ün yönetimini aldı. 120 şehirde ve 37 ülkede hala 45 milyon metrekareden fazla gayrimenkul olan şirketi sabitlemeye çalışıyor. Santora ile Wework’ün Manhattan ofisinde Muslukta Bira yerini kahve ve gösterişli Neon işaretleri kayboldu. Santora, WeWork’ü daha istikrarlı ve geleneksel bir ortak çalışma şirketi haline getirmeye çalışıyor. Zaman onunla nasıl yapmayı planladığı ve şirketin iş modelinin hala başarılı olup olamayacağı hakkında konuştu.
Bu görüşme netlik açısından yoğunlaştırılmış ve düzenlenmiştir.
Onlarca yıldır aynı şirkettiniz; Neden Wework’te yeni bir şeye sıçradın?
Bir şirkette 47 yaşındaydım ve 46 yıldır evliyim. Çok sık değişmiyorum. Ancak (yazılım milyarder) Anant Yardi, WeWork’te çoğunluk hisse aldığında, 30 garip yıldır olduğu gibi Cushman Wakefield’da telefonu aldım ve dedim ki, “Hey, sadece bir emlak şirketi satın aldınız. Nasıl yardımcı olabiliriz?” Dedim.
Bir araya geldik ve birlikte çalışmanın yollarından bahsettik. Sonra yaklaşık üç gün sonra beni aradı. “Bir şey hakkında düşünmenizi istiyorum. CEO olarak gelmeni istiyorum ve iflastan çıktıkça oradan almanı istiyorum.” Dedi.
Değişikliği yapmaya karar vermenize ne sebep oldu?
Heyecan vericiydi. Cushman Wakefield’de bir motor odasında başladım ve nihayetinde birkaç farklı CEO’nun altında küresel COO oldum. Ama bu benim kendi yolumda bir şeye kendi iz bırakma şansıydı.
WeWork’ün iş modeli hala aynı mı – boşluk kiralamanız ve sonra onları altüst edeceğiniz – ya da biraz değişiyor mu?
Üç tür anlaşmamız var: yönetim anlaşması, gelir payı ve geleneksel kira.
Geleneksel bir kira ile, bir süre için yer kiralarız ve tüm riskler, üyelerimizi orada tutmak ve dolu tutmak bizim içindir. Ve tüm yukarı taraf da bizim üzerimizde.
Şimdi, ev sahiplerimizle yönetim anlaşmalarımız veya gelir payımız olduğu yaklaşık 130 konumumuz var. Yani biraz riske atılmış. Bir gelir payında, daha düşük bir kira ödeyeceğiz, ancak X gelirine ulaştığımızda, yukarıdaki bunun bir kısmını sizinle paylaşacağız.
Bir yönetim anlaşması sadece budur. Ev sahibi alan sağlar. Alanı ve fırsatı yönetiyoruz, üyelerimizi getiriyoruz ve yarattığımız geliri elde etmek yerine bir yönetim ücretimiz var. Yani ev sahibi için bir ters. Bizim için riske atıyor.
Binanız var mı?
Artık değil.
Ve kendinizi ileride binalara sahipken görüyor musunuz?
Benim bakış açımdan gayrimenkul sahibi olmak için bir sebep yok.
Genişleme modunda mısınız?
Amazon ile dört anlaşma yaptık ve sokaklara çarpmayan diğer şirketlerle yaptığımız fırsatlar var. Yani evet, bu perspektiften genişliyoruz, ancak yeniden yapılandırma aşamasında portföyümüzü geri çektik. Fırsatçı bir şekilde genişleyeceğiz, ama gerçekten çok disiplinli ve yapılandırılmışız.
Sanırım getirdiğim şeylerden biri – 47 yıllık gayrimenkul deneyiminden sonra, anlıyorum ve o yıllarda tüm döngülerden geçtim. Bu yüzden uzun vadeli taahhütler ve hatta kısa vadeli taahhütler kazanmadan önce, hepsine bakacağız ve analiz edeceğiz. Bu tam bir riske atma değil, ama fırsatı yönetmek ve riski yönetmek.
Burada bir tema algılıyorum, bu da riske atma, değil mi?
Evet, riske atma ama fırsattan yararlanıyor.
Sahiplerden gelen görev nedir?
Stabilizasyon ile ilgili. Büyüme. Karlı büyüme. Bu, onu istikrarlı, finansal olarak güvenli bir iş haline getirmekle ilgilidir.
Şimdi bu yıl 80 milyon ila 90 milyon dolar harcıyoruz. Onlara yenileme diyoruz. Orada çok az yatırımın olduğu bir dönemden geçtik. Yatırım yapmalıyız. Alan sıcak ve misafirperver ve üyelerimiz için kullanılabilir olmalıdır.
WeWork’ün yaptığı şeyi yapan başka şirketler de var. Potansiyel müşterileri en iyi seçim olduğunuza nasıl ikna edersiniz?
Her şeyden önce markamız harika. Markamız . Şüphesiz dünyada esnek çalışma markası. Kimsenin tüm bu bileşenler için sahip olduğumuz derinlik, genişlik ve ölçek yoktur: küçük girişimci, orta ölçekli iş veya kurumsal iş. Üçünü de ele alıyoruz. Kimseyle küresel olarak yarışmıyoruz.
Sizce omuza dönüş itmesinde nerede olduğumuzu ve nereye gittiğini görüyorsunuz?
Yöneticiler ofislerdeki insanlara ihtiyaç duyacaklar, sanırım haftada dört gün, insanların sahip olduğu esnek ihtiyaçlar olduğunu anlıyorlar. Yaşlı bakımı var, çocuk bakımı var. Doktor randevuları var. Çalışanlara biraz esneklik vermelisiniz, ancak orada gerçekleşen işbirliği ve çarpışmalar nedeniyle ofiste olma ihtiyaçlarını da belirlemelisiniz.
Döngüde neredeyiz? Gayrimenkul perspektifinden bakıldığında, yerleşiyor.
Hala politikalarını anlayan şirketlerin tersi var mı?
Herhangi bir bozulma ve hareket bizim için iyidir. Çünkü bu boşluğu dolduruyoruz. Kısa vadeli ihtiyacı dolduruyoruz, uzun vadeli ihtiyacı doldurabiliriz.
Anlaştıklarında bile, gayrimenkul yöneticilerinin ve CEO’ların ve CFO’ların% 80’inin portföylerinin% 20’sinin esnek olacağını söylediğini gösteren anketler olmuştur. Herkesin çok fazla yer aldığı bir dönemden geçtik. Pandemi ile vuruluyorsunuz ve şimdi son üç veya dört yılı uzaydan kurtulmaya çalışarak, alanın maliyetini yazarak geçirdiniz. Ve 15 yıllık kiralamaya kilitlenmeye geri dönmek mi istiyorsunuz? Hayır. Müşterilerimizin çoğu, bu iki yıllık, üç yıllık dört yıllık kiralamaları yapalım.
Ticari emlak piyasasını şu anda olduğu gibi, boşluk oranı ile görmek ve bir grup binaya girip yükseltmek cazip gelmelidir.
Kendimizin önüne geçmeyeceğiz. Çok disiplinli ve yapılandırılmış ve yeni alanı nasıl indirdiğimiz konusunda ölçüleceğiz.
Birisinin bir zamanlar WeWork hakkında bir sonraki Google veya Facebook olacağını söylediğini hatırlıyorum. Bu şirket için hala gördüğünüz bir şey mi?
Hayır. Şirketi, üyelerimizin bize ihtiyaç duyduğu ve olmak istedikleri dünyadaki tüm doğru pazarlarda harika bir ürün sunmak olarak görüyorum. Yatırımcılarımız için çok iyi, makul getiri ve halkımıza ödeme yeteneğine sahip olacağız.
Şirket kârlı mı?
Şirket hiç karlı olmamıştı. Son çeyreğimiz, şirket tarihinde ilk kez bir FAVÖK’den (faiz, vergi, amortisman ve amortisman öncesi kazanç) perspektiften bizim için bir mola çeyreğiydi. Bu yüzden yolumuza iyiyiz.
Ya şeylerin tasarım tarafı? Bunu hiç tonlandırıyor musun?
Bence tasarımımız gittikçe daha iyi oluyor. Yollarla olgunlaşıyor. Belirli bir müşterinin talebi olmadığı sürece ortada (bir alan) havuz masasını görmeyeceksiniz.
Bu ofis, bulunduğum WeWork ofislerine kıyasla biraz bastırılmış gibi görünüyor. Bu bilerek mi?
Bu tasarımlarımızın bir evrimidir. Dublin’deki en sonuncuya girerseniz, geleneksel bir şirket merkezine benzeyecekti. Ortak alan her türlü maun ahşap işine sahiptir. Bir konferans salonuna girerseniz, özel dolaplarınız var. Ekranlar bir kabine yerleştirilmiştir. Gri mermer tezgah. Eğlenceli, sıcak, ama lüks.
Neden geleneksel şirket merkezine geri dönelim?
Bunun bu hissi olduğunu söyleyebilirim, ama içinde yeterli sıcaklık var. Her yerde bitkiler var. Bir wework sıcaklığı ile yüksek kaliteli bir kaplama.
Yani neredeyse tasarım daha önce biraz fazla gitti mi?
O zamanlar liderlerin önemli olduğunu hissettikleri orijinal tasarım buydu. Kaliteye uçuşa daha fazla getirdik.
WeWork’ün yarattığı şeyleri düşünüyorsunuz. 15 yıl önce şirket karargahına gittiyseniz, bir asansör bankasından çıktınız, koridorda orada oturan bazı resepsiyonist için yürüdünüz ve bir servete mal olan birkaç kanepe var. Birisi seni almak için dışarı çıkana kadar bekledin.
Şimdi bir merkeze giriyorsunuz. Wework’ü unut. Şimdi bir merkeze giriyorsunuz, orada genellikle bazı kanepeler var. Birisi sana bir fincan kahve sunacak. TV ekranları var, böylece piyasada neler olup bittiğini izleyebilirsiniz veya şirket hakkında küçük bir video. Bunu değiştiren wework buydu.
Müşterilerin istediklerini yaparken bu orijinal ruhu nasıl tutarsınız?
Bence bu yüzden müşteriler bize geliyor, çünkü bunu dengeleyebiliriz. Onlara istediklerini verebiliriz, ancak bu heyecan ve sıcaklık ve o topluluk duygusu ile.
Şirketin büyüdüğünü söyleyebilir misiniz?
Olgunlaşmış. Olgunlaşıyor
Olgunlaşarak bir şey kaybediyor mu?
Bence hala bu heyecana sahip olabilirsin. Dünyanın dört bir yanındaki alanlarımızı yürümeyi seviyorum. Ve son altı ay boyunca bile enerjiyi geri döndüğünü görüyorum. Bu bir iş meselesi daha iyi, daha fazla insan ofise geri dönüyor ve markamızın etrafında daha fazla heyecan.
Kalbinde, WeWork hala bir emlak şirketi mi?
Bu bir teknoloji şirketi değil. Bir kombinasyon emlak misafirperverliği şirketi.
Bence birçok insan bunun işe yaramayan bir iş modeli olduğunu düşündü. Haklı mıydı?
İşe yarıyor. Esnek alana ihtiyaç var. Her tür şirket için bu tür bir ortama ihtiyaç vardır.
Cushman’dan WeWork’e geldiğinizde işleri nasıl yaptığınız konusunda değiştirmek zorunda olduğunuz bir şey nedir?
Burada sevdiğim bir enerji ve heyecan ve gençlik vardı. Nasıl giyindiğimle mücadele ettim ve hala o orta moddayım.
Ve benden biraz aldılar. Buraya getirdiğim şeylerin çoğu bazı disiplin ve tüm bu yıllar boyunca Cushman ve Wakefield’da öğrendiğim bazı olgunluk.
